为规范黄冈高新技术产业开发区黄冈产业园（以下简称“黄冈产业园”）区域范围内房屋征收补偿安置行为，依法维护征收双方当事人的合法权益，加快推进黄冈产业园建设步伐，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖北省土地管理实施办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上的房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）等法律法规，按照黄冈市政府《关于进一步加快推进城市棚户区和城中村改造的实施意见》（黄政法[2013]15号）《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（黄政办发[2016]2号）有关规定，结合园区实际，特制订本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持依法操作、以人为本、统筹兼顾、积极稳妥地推进区域内的征收补偿安置工作，妥善处理好国家、集体和个人三者利益关系，为黄冈产业园全面开发建设奠定坚实基础。

二、基本原则

(一)坚持以人为本的原则。房屋征收补偿安置过程中要充分尊重群众意愿，听取群众意见，维护群众权益，方便群众生活，提升群众幸福指数。

(二)坚持依法依规的原则。严格依法依规操作，积极稳妥推进房屋征收与补偿安置工作，维护被征收人的合法权益，确保被征收人实现安居乐业。

(三)坚持“定量安置、定量控制”的原则。坚持分区域统一规划、统一设计、统一建设、统一安置、统一管理。

(四)坚持公开透明的原则。房屋征收补偿标准公开、房屋安置方案公开、测量评估公开、征收安置补偿结果公开，全过程全面接受群众监督和社会监督。

(五)坚持“以房为主、人口适当调节”的原则。人口以户籍人口和常住人口相结合的原则。其中户籍人口是指2015年1月1日前，户籍已在黄冈产业园区域内的禹王街道的村（社区）、堵城镇的村、白衣农科所的人口；常住人口是指在黄冈产业园区域内的禹王街道、堵城镇、白衣农科所长期居住的农业、非农业户口的人口。

三、房屋征收补偿安置的范围、对象及方式

(一)黄冈产业园区域内的禹王街道、堵城镇、白衣农科所棚户区的群众居住房屋征收范围，按规划、国土、房管部门划定的红线图为准，具体包括禹王街道办新河村、万福社区、蔡吴廖村和唐家渡村及堵城镇白衣村和白衣农科所。征收的主体房屋建筑面积由具有资质的相关机构测量确定。

(二)对征收范围内的合法建筑物，依法给予补偿；征收范围内的土地依法征收。

(三)征收范围内的合法房屋征收补偿安置实行房屋置换和货币补偿两种方式。房屋置换对象原则上只适用于征收范围内的合法私有住宅以及村（社区）集体用房，其它被征收房屋一律实行货币补偿。

(四)建筑物、室内装修、树、苗木的合法时间的界定，以房屋征收公告或土地征收公告的时间为准。

四、征收部门及征收实施单位

征收部门:黄冈市高新技术产业开发区黄冈产业园

征收实施单位：黄州区禹王街道办事处、堵城镇人民政府、黄州区农业局白衣农科所　

房屋征收协调机构：黄冈市高新技术产业开发区黄冈产业园万福片区棚户区改造项目建设指挥部

五、房屋置换及货币补偿

（一）房屋置换标准

1.若被征收户选择房屋置换的，应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收办法，测量评估确定房屋实际主体建筑面积，作为补偿安置的依据，按照1:1的比例等面积安置，但每户（一户一基的征收主体房，下同）房屋安置面积不得超过360平方米，超出部分实行货币补偿，不予安置。对一户一基的主体房屋之外的其他整体结构房屋，也按上述标准实行货币补偿，属于附属物的按照评估价确定补偿（主体房屋的认定由征收部门组织相关部门研究确定）。

2.对被征收户人多房少，尚达不到人均40安置建筑面积的实际情况，应按人均40建筑面积确定应安置房面积，但安置房总面积不能超过360；2015年1月1日起，户籍在本区域，且符合计划生育政策的家庭，并已领取准生证的被征收户，可增加40的安置购房面积指标；户籍在本区域，且已领取《独生子女证》的家庭，可增加40的安置购房面积指标；户籍在本区域，按照身份证上法定出生日期计算居民年龄，已达到法定结婚年龄尚未成家的，可增加40的安置购房面积指标,以上三种情况均不重复享受奖励，价格为1200元/。

3.以被征收户应按安置房屋建筑总面积（含特殊对象奖励安置面积指标）为标准，在安置小区选择安置户型。因户型选择原因，超出应安置房屋总面积部分10以内（含10）的，按1200元/缴纳资金购买，超过10至20（含20）的部分按还建小区房屋建造成本价4000元/价格购买，超过20的部分暂按5000元/购买（最终以周边商品房市场平均价格购买据实结算，多退少补）。

4.在黄冈产业园范围内，同一户主有多栋房屋，只有一栋享受本安置方案，其它房屋只按货币补偿，不安置房屋。

（二）房屋货币补偿标准

1.若被征收户选择货币补偿的，根据被征收房屋的主体房测量建筑面积、房屋结构等因素确定补偿标准和补偿数额，实行一次性货币补偿，不再另行安置，其货币补偿标准由房地产评估机构评估确定。对一户一基的主体房屋之外的其它整体结构房屋，也按上述标准实行货币补偿，属于附属物的按照评估价补偿。

2.若被征收户选择货币补偿的，在被征收房屋评估确定补偿价格的基础上给予10%补贴。被征收人在签订货币补偿安置协议书之日起6个月内用货币补偿款购买市区商品房的，按“被征收房屋评估价格×（购房发票总金额/被征收房屋总补偿金额，被征收房屋总补偿金额为被征收主体房屋价值补偿款，不含装修、附属物等补偿；比值大于1时取1）×购房时间系数”的标准给予奖励。其中购房时间系数根据购房时间确定，签订货币补偿安置协议书两个月内购房的按10%计取，此后每推迟一个月递减两个百分点，以此类推。签订货币补偿安置协议书6个月后购房的，不再给予购房奖励。被征收人凭《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》及全额购房发票向原征收实施单位领取购房奖励款。已领取购房奖励款后又撤销购房合同的，应退还购房奖励款。购房时间以商品房网签合同记载的网签时间为准。

(三)属于区域内村（社区）集体用房的，原则上确定区域集中规划安置或在安置小区内确定区域集中规划安置。

(四)属于国家企事业单位、私有企业等用房符合下列条件的，原则上比照私有房屋的补偿标准，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，给予一次性货币补偿，不再另行安置。

1.被征收房屋具有合法的报批手续或拥有房屋所有权证；

2.征收前被征收房屋实际用于生产经营；

3.有工商营业执照，且工商营业执照上标明营业地点为新征收房房屋；

4.已办理税收登记，并出具纳税凭证。

(五)非住宅房屋停产停业认定、补偿标准
    因征收生产、经营性等非住宅房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当同时符合下列各项条件：被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑；被征收前房屋正在用于生产、经营；有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；已办理税务登记并具有纳税凭证。

征收生产、经营性等非住宅房屋的停产停业损失补偿，按被征收非住宅房屋评估价的5%适当给予一次性停产停业损失补偿。有异议的可以委托具有相应资质的评估机构确定。征收公告之日前已自行停产停业的不予补偿。

(六)“住改非”房屋认定、补偿标准

被征收房屋的所有权人自行改变房屋用途作为生产、经营性用房使用的，原则按照住宅补偿或依据房屋登记的用途补偿；已依法取得营业执照的，对其实际用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助，补助标准原则上不超过非住宅房屋市场评估价与住宅房屋市场评估价格差额的50%。上述具体补助比例按照经营年限、纳税情况、经营规模与被征收人协商确定。征收时已自行停产停业的不予补助。被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，按其约定分配停产停业补偿费、室内装饰装修价值补偿费。

（七）、其他情况补偿    

1、依法批准建设未逾期的构筑物、临时建筑物、房屋附属物依法评估给予货币补偿，违法建筑物和逾期临时构筑物一律不予补偿。

2、已办理国有出让土地使用权证和规划许可证而未建房的被征收人，由房屋征收部门会同国土、规划等有关部门结合实际依法处理，其土地统一按土地证载用途的出让剩余年限评估确定予以货币补偿。

六、其他补偿费用

（一）安置过渡费

实行房屋置换的被征收户过渡房一律自行解决。过渡时间自签订征收安置补偿协议，并在七日内腾空房屋之日起，至回迁交房日止30个月。安置过渡费按安置面积（最多360）每月3元/给予补偿，最低每户每月600元，安置过渡费一次性先预付一年费用，超出一年的，在下年度处再给付余下预期过渡费（回迁时间以书面形式通知，报纸公告为准）。超过30个月过渡时间以后的，按每户上述补偿标准提高50%给予过渡费。回迁交房时间在通知之日起顺延三个月作为房屋装修时间。选择货币补偿方式的，按上述标准给予三个月的安置过渡费。

（二）搬家费

选择货币补偿方式的，每户一次性给予2000元；选择房屋置换方式的，按两次结算，每户每次1000元。

（三）附属物及其他补偿标准

1.被征收房屋的内装修及其附属建筑，未超期的临时件组合物，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估结果给予货币补偿。

2.房屋中征收相应配套设施按下列标准进行补偿：

① 有线电视迁移200元/户；

② 电话迁移200元/户；

③ 宽带网迁移100元/门；

④ 空调迁移：分体机150元/台、柜机300元/台；

⑤ 太阳能热水器由评估确定；

⑥ 电表迁移：单相总表500元/台、三相总表800元/户；

⑦ 水表迁移600元/户。

对于选择安置房的住户，只计算④⑤两项，其他项目不予计算货币补偿。

七、房屋征收相关规定

（一）被征收入签订征收补偿安置协议时，必须交出原产权房的土地证、房产证，由指挥部办公室统一收存，交国土和房管部门变更或注销；被征收房屋证件已抵押的应在签订征收安置补偿协议后15日内解除抵押手续，并告知征收人。

（二）除能移动的物品外，被征收人不得拆除搬走其他物品，应保持房屋现状移交给征收人，否则将扣除征收安置补偿费。

（三）坟墓选址迁移时，对迁移新址的坟墓，按每具800元的标准给予迁移费补偿，新坟选址、建设费用纳入征收成本。

（四）征收范围内的失地农民养老保险政策要落实到位。同时，组织失地农民开展劳动技能培训。在同等用工条件下，应优先安排征收范围内的失地农民到园区企业就业。

八、奖励政策

(一)实行优先选择安置房政策。被征收户在征收安置补偿过程中，按照入户评估、合同签订、腾空房屋、拆迁倒房四个内容按百分比排序，按序号优先选择安置房资格；具体操作方法由项目协调指挥部和涉及乡镇（街道）、村（社区）委会共同制定。安置房价格按楼层系数进行调节，以第7层为基准，高于7层的每层增加10元/，低于7层的每层减少10元/。因个人原因自动放弃应安置面积指标的，不予任何补偿（下同）。

(二)自征收公告之日起半个月以内，被征收户签订安置补偿协议、并约定一周内腾空房屋、并经验收合格的，按照每栋主体房10000元的标准给予一次性奖励，奖金在房屋腾空之日兑现。一个月以内被征收户签订征收安置补偿协议并约定一周内腾空房屋并经验收合格的，按照每栋主体房5000元的标准一次性给予奖励，奖金在房屋腾空之日兑现。两个月以内被征收户签订征收安置补偿协议并约定一周内腾空房屋并经验收合格的，按照每栋主体房屋3000元的标准给予一次性奖励，奖金在房屋腾空之日兑现。超过两个月的，不享受奖励政策。逾期不配合征收的，按国家和省、市有关规定处理，可依法申请人民法院强制执行。

(三)在自征收公告之日起两个月内（60天），群众自发做工作完成整个居民小组或整个项目内整体搬迁的，按照每户5000元的标准给予一次性奖励。

九、安置小区建设及村（社区）集体经济发展用地

由黄冈联创房地产公司负责建设，按照集中统一安置的原则，采取分步实施的办法进行安置小区建设，并配套建设相关基础设施，让被征收户实现安居乐业。

(一)安置小区选址

安置小区选址位于禹王街道万福社区范围内。

(二)安置房户型设计

为满足不同家庭不同年龄层次居民的需要，采用高层电梯房，设计四种户型：

① 约139/套（四室两厅，一厨两卫）；

② 约125/套（三室两厅，一厨两卫）；

③ 约107/套（二室半两厅，一厨一卫）；

④ 约69/套（二室一厅，一厨一卫）。

以上四种户型设计的房屋面积均含公摊面积（以房产部门最后测绘的面积为准,超出或减少户型面积按1200元/结算，多退少补）。

(三)安置小区的规划、设计、建设按照最新国家规范要求实行设计、施工、工程监督、管理等公开招标，择优选定；严格执行《建设工程质量管理条例》和相关质量管理强制性标准，健全落实工程质量责任制和责任追究制，在确保建设质量标准的基础上做到各项设施配套完善。

(四)安置小区纳入统一物业管理。村民安置房办理产权登记手续时，应按政策规定缴纳住房专项维修资金，其中个人缴纳50%，黄冈产业园承担50%，维修资金归房屋产权人所有，纳入房管部门监督管理，专项用于房屋共用部位及公共设施设备保修期满后的维修、更新和改造。安置小区的物业管理实施办法由村（社区）会同业主委员会制定并按实施办法拟行。

(五)安置房的三证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及房屋产权证）由黄冈产业园统一办理。其中建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的办理费用由黄冈产业园承担。被征收人安置房的国有土地使用证、房屋所有权证统一在安置房交房后集中办理，契税由居住户承担。除居住户缴纳的住房专项维修费和契税外，其他办证费用原则上每套安置房不超过1000元。

(六)安置房采用商品房安置方式，其土地使用权按照国有土地出让的方式取得并归房屋所有权人，可进入市场进行交易。

(七)安置房实现水、电、路“三通”，有线电视、电话、宽带和燃气管道入户，安装进户钢质防盗门和外墙铝合金窗户。房屋内装可由项目指挥部按照简易装修办法进行装修，安装内窗内门、实现内墙见白、卫生间安装便池、水泥地皮、厨房、灶台等基本设施齐全。也可由各居住户根据家庭需要，自行组织内新个性化装修，项目建设指挥部按设计的内装修预算(不超过170元/)给予自装户装修补偿。

十、工作要求

（一）组织领导

在黄冈产业园棚改领导小组和指挥部的统一协调、监督、调度和指导下，黄冈产业园、黄州区各部门要各司其职、密切配合、扎实工作，禹王街道办事处、堵城镇要具体组织协调，确保征收补偿安置工作顺利推进。

（二）纪律要求

1.参与征收补偿安置的工作人员必须认真履行职责，积极做好征收补偿安置工作。对在工作中有突出贡献的单位和个人，给予表彰和奖励。对工作中玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或纪律部门给予党纪、政纪处分，构成犯罪的，要依法追究其刑事责任。

2.参与征收补偿安置的工作人员必须严守党纪国法，严守工作纪律，听从指挥，服从安排，进村入户做好群众思想政治工作，协调被征收户签订协议，及时动迁、租房过渡并负责各自包保被征收户的稳控工作。

3.参与征收补偿安置工作的工作人员必须严格执行核定标准，不能违反征收政策随意表态，对被征收户反映的个别特殊情况，且规定中没有明确意见的要及时向项目指挥部反馈，待形成意见后回复。

十一、本方案中未列明的特殊情况由“两区”综合协调办公室、禹王街道办事处(堵城镇)、评估公司、拆迁公司、测绘公司、村“两委”工作组组成的六方综合问题处理组研究解决，并由综合协调办出具会议纪要，该会议纪要作为征迁补偿安置的依据。

十二、本征收补偿与安置实施方案的适用范围为黄冈高新技术产业开发区黄冈产业园禹王街道（堵城镇）片区棚户区改造区域。黄冈高新技术产业开发区黄冈产业园范围内其他建设开发区域可参考此方案执行。

黄冈高新技术产业开发区黄冈产业园

棚户区改造项目建设指挥部

二0一九年六月十八日